اوراق رهنی (Mortgage-backed securities) نوع خاصی از اوراق بهادار با پشتوانه دارایی است. به عبارت دیگر، آنها نوعی اوراق قرضه هستند که به پشتوانه املاک و مستغلات (مثلا یک خانه مسکونی) منتشر می شوند.

فرض کنید یک شخص می خواهد با استفاده از وام مسکن یک خانه خریداری کند. اما بانک منابع کافی ندارد. بدین ترتیب تعدادی اوراق رهنی منتشر می کند و به فروش می رساند. سرمایه گذاران این اوراق را خریدرای و قیمت آن را به بانک پرداخت می کنند. سپس دریافت کننده وام، یک خانه تهیه می کند و سند خانه را به نفع سرمایه گذاران نزد بانک، گرو (رهن) می گذارد.

حال درخواست کننده وام باید در موعدهای مشخصی اصل و سود مبلغ دریافتی را پرداخت کند. این وجوه پس از کسر مبلغ ناچیزی بعنوان کارمزد بانک به سرمایه گذاران داده می شود.

اگر خریدار خانه، پرداخت وام خود را نکول کند، بانک به نمایندگی از سرمایه گذاران، ملک را می فروشد و سهم آنها را پرداخت می کند.

چیزی که در اینجا توضیح دادیم یک گردش کار ساده برای درک موضوع بود. در بخش بعدی به طور دقیق تر، نحوه کار اوراق رهنی (MBS) را برای شما شرح خواهیم داد.

فرآیند ایجاد و انتشار اوراق رهنی (MBS) چگونه است؟

اوراق رهنی زمانی شروع می شود که یک بانک یا شرکت وام دهنده مسکن، وام می دهد. وام دهنده، آن وام را به یک بانک سرمایه گذاری می فروشد. سپس پول دریافتی از بانک سرمایه گذاری را برای اعطای وام های جدید استفاده می کند.

در حالی که وام دهنده اول، فرآیند را با یک وام مسکن جدید برای یک مشتری جدید شروع می کند، بانک سرمایه گذاری، وام اصلی را می گیرد و آن را به بسته ای از وام های مسکن با نرخ بهره مشابه اضافه می کند. در واقع بانک سرمایه گذاری از بانک های مسکن مختلف وام می خرد و آنهایی که ریسک و بهره مشابهی دارند را با یکدیگر ترکیب می کند.

پس از اینکه بانک سرمایه‌گذاری، مجموعه‌ای از وام‌های مسکن مشابه را بعنوان یک بسته ایجاد کرد، آن بسته را در یک شرکت مخصوص که صرفا برای ایجاد یک اوراق رهنی طراحی شده است، قرار می‌دهد. به این شرکت های واسط، SPV یا SIV می گویند. با این کار، اوراق بهادار با پشتوانه مسکن را از نظر حقوقی از سایر خدمات بانک سرمایه گذاری جدا نگه می دارد. SPV این اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن را به سرمایه گذاران عرضه می کند.

برای آن سرمایه‌گذار که اوراق رهنی (MBS) را می‌خرند، مشابه هر اوراق قرضه دیگری است. سرمایه گذار برای به دست آوردن اوراق قرضه، مبلغی می پردازد و اوراق قرضه را نگه می دارد تا درآمد بهره دریافت کند. در تئوری، مشتری، وام مسکن خود را باز پرداخت می کند و سرمایه گذار MBS منتفع می شود.

انواع اوراق رهنی (MBS)

در حالی که همه اوراق رهنی (MBS) اساساً محصول یکسانی هستند و شبیه به یک اوراق قرضه عمل می کنند، تفاوت هایی در بین آنها وجود دارد که سرمایه گذاران می توانند از بین آنها انتخاب کنند.

نوع اول – گواهی مشارکت

ساده ترین MBS، گواهی مشارکت است. به دارندگان این اوراق، اصل و بهره تعیین شده در بسته وام مسکن پرداخت می شود.

نوع دوم – تعهد بدهی وثیقه شده (CDO)

در اوایل 2000، بازار اوراق بهادار ساختاریافته، بسیار رقابتی شد. بانک های سرمایه گذاری محصولات سرمایه گذاری پیچیده تری را برای جذب مشتریان ایجاد کردند. به عنوان مثال، آنها تعهدات بدهی وثیقه (CDO) را توسعه دادند که می تواند شامل هر نوع وام باشد. برای سرمایه گذار، این محصولات مانند یک MBS عمل می کنند ولی ممکن است شامل وام مسکن یا وام غیر مسکن باشند.

نوع سوم – تعهد وثیقه وام مسکن (CMO)

در حوالی زمان ایجاد CDOها، بانک‌های سرمایه‌گذاری نسخه پیچیده‌تری از اوراق بهادار با پشتوانه مسکن توسعه دادند که “تعهدات وثیقه‌شده وام مسکن (CMO)” نام گرفت.

این سرمایه‌گذاری‌های پیچیده با تقسیم مجموعه‌ای از وام‌های مسکن با ریسک های مشابه، معروف به tranche، ساخته می‌شوند. کم‌ریسک ‌ترین اوراق، جریان‌های نقدی معین‌تری دارند و میزان کمتری در معرض خطر نکول قرار دارند. در حالی که قسط‌های پرریسک‌تر، جریان‌های نقدی نامطمئن‌تری دارند و بیشتر در معرض خطر نکول هستند.

با این حال، سطح بالای ریسک با نرخ های بهره بالاتر که برای برخی از سرمایه گذاران جذاب است، جبران می شود.

ریسک های اوراق رهنی (MBS)

معمولا اوراق رهنی دارای نرخ بهره های بالاتری نسبت به اوراق قرضه دولتی هستند. زیرا ریسک آنها بسیار بالاتر از اوراق دولتی است. در زیر به برخی از ریسک های اوراق رهنی اشاره می کنیم.

1- ریسک نکول

معمولا در زمان انتشار اوراق رهنی، یک نهاد مالی، باز پرداخت اقساط وام گیرندگان را تضمین می کند. این نهاد بابت خدماتی که ارائه می کند درصدی از مبلغ وام را بعنوان کارمزد دریافت می کند. این موجب کاهش سود سرمایه گذار (خریدار اوراق رهنی) می شود.

با این حال برخی از اوراق رهنی توسط هیچ نهادی تضمین نشده است و احتمال نکول در آنها وجود دارد.

2- ریسک نرخ بهره

به طور کلی زمانیکه نرخ بهره کاهش می یابد، قیمت اوراق قرضه در بازار ثانویه افزایش می یابد و بالعکس. با این حال، به دلیل ریسک پیش‌پرداخت و تمدید، قیمت بازار ثانویه اوراق رهنی، به‌ویژه CMO، در زمانیکه نرخ بهره کاهش می یابد، کمتر از اوراق قرضه، افزایش می‌یابد. اما ممکن است با افزایش نرخ بهره، قیمت اوراق رهنی، بیشتر از اوراق قرضه کاهش یابد. بنابراین، ریسک نرخ بهره در این اوراق نسبت به سایر اوراق قرضه بیشتر است.

3- ریسک پیش پرداخت

این ریسکی است که طی آن ممکن است صاحبان خانه، بیشتر از میزان تعیین شده ماهانه، وام خود را باز پرداخت کنند یا وام مسکن خود را با تامین مالی مجدد از محل دیگر (با بهره پایین تر) بطور کامل تسویه کنند. خطری که با کاهش نرخ بهره، افزایش می یابد.

با وقوع این پیش‌پرداخت‌ها، میزان اصل باقی‌مانده در اوراق قرضه سریع‌تر از آنچه در ابتدا پیش‌بینی شده بود کاهش می‌یابد. بدین ترتیب با بازگرداندن زودهنگام اصل اوراق به دارنده اوراق، میانگین عمر اوراق، کوتاه می شود. از آنجا که این معمولاً زمانی اتفاق می‌افتد که نرخ‌های بهره در حال کاهش هستند، فرصت‌های سرمایه‌گذاری مجدد می‌توانند جذابیت کمتری داشته باشد.

وقتی تعداد زیادی اوراق رهنی بعنوان یک بسته جمع آوری می شود، ریسک پیش پرداخت کاهش می یابد. زیرا هر یک از وام های مسکن اثر کمی بر کل مجموعه خواهد داشت.

4- ریسک نقدینگی

بسته به انتشار، بازار ثانویه MBS ها عموما نقد هستند و معاملات فعال توسط دلالان و سرمایه گذاران انجام می شود. ویژگی ها و خطرات یک اوراق بهادار خاص، مانند وجود یا عدم بازارگردان، ممکن است بر نقدشوندگی آن تأثیر بگذارد.

CMOها به دلیل ویژگی‌های منحصر به فرد هر بخش می‌توانند نقدشوندگی کمتری نسبت به سایر اوراق بهادار با پشتوانه مسکن داشته باشند. سرمایه گذاران ممکن است با فروش CMO به میزانی بیشتر یا کمتر از سرمایه اولیه دریافت کنند.

اوراق رهنی یا همان MBS ها چه تاثیری بر جامعه گذاشتند؟

ابداع اوراق رهنی، تجارت مسکن، بانکداری و وام مسکن را کاملا متحول کرد. در ابتدا در ایالات متحده آمریکا، اوراق رهنی که اوراق بهادار با پشتوانه مسکن می باشد تقاضای بیشتری برای وام دادن پول ایجاد کرد که به افراد بیشتری امکان خرید خانه داد.

با این حال، در طول رونق املاک و مستغلات، برخی از وام دهندگان، زمان لازم را برای تأیید اعتبار وام گیرندگان اختصاص ندادند و این موجب شد تا اوراق رهنی از کنترل خارج شود. این به مردم این امکان را ‌داد وام‌هایی دریافت کنند که توانایی پرداخت آن را نداشتند. این بسته‌ های MBS با نام “اوراق رهنی خصوصی” شناخته می شدند.

این وام‌های رهنی یک حباب دارایی ایجاد کردند که در سال 2006 با بحران وام‌های مسکن ترکید. از آنجایی که بسیاری از سرمایه گذاران، صندوق های بازنشستگی و موسسات مالی دارای اوراق بهادار با پشتوانه مسکن بودند، همه متحمل ضرر شدند. این همان چیزی است که بحران مالی 2008 را ایجاد کرد.