اهمیت شاخص قیمت مسکن (HPI)
HPI مخفف House Price Index به معنی شاخص قیمت مسکن است و یکی از شاخص های تاثیرگذار در بازار فارکس می باشد.
همانطور که سقوط بازار مسکن در ایالات متحده در سال 2007 منجر به یک بحران مالی جهانی در سال 2008 یعنی یک سال بعد از آن شد، اهمیت این موضوع را نشان می دهد.
داده های بازار مسکن نشان دهنده قدرت ذاتی اقتصاد یک کشور است. بنابراین، تأثیر عمیقی بر ارزش پول همان کشوری دارد که داده ها از آن بیرون می آیند. داشتن درک خوب از داده‌های مسکن، معامله‌گر فارکس را قادر می‌سازد تا در زمان مناسب در جفت ارز مناسب وارد معامله شود.
چگونه شاخص HPI بر اقتصاد تاثیر می گذارد؟
در دوره‌های فعالیت اقتصادی قوی، بازار مسکن نزدیک به 20 درصد از تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌دهد. این امر به ویژه در مورد ایالات متحده صادق است.
افزایش فعالیت ساختمانی از دو جهت بر تولید ناخالص داخلی اثر مثبت دارد. طبیعتا اولین مورد افزایش تولید ناخالص داخلی به دلیل افزایش خرید خانه است. خرید خانه معمولاً منجر به تقاضای خدمات مسکن و در نهایت افزایش هزینه های مصرف کننده می شود.
در ایالات متحده، سرمایه گذاری های مربوط به اقامت، 5 درصد از تولید ناخالص داخلی را تشکیل می دهند. سرمایه‌گذاری اقامت باعث افزایش هزینه‌های مصرف‌کننده می‌شود.
به عنوان مثال، در سال 2021، فعالیت ساخت و ساز حدود 955 میلیارد دلار یا 4 درصد از تولید ناخالص داخلی ایالات متحده بود. در سال 2006، زمانی که بازار مسکن در اوج خود بود، فعالیت ساخت و ساز 1.195 تریلیون دلار یا 8.9 درصد از تولید ناخالص داخلی ایالات متحده در آن زمان بود.
بنابراین، کاهش در بازار مسکن تأثیر منفی زیادی بر کل صنعت تدارکات و تولید خواهد داشت. لازم به ذکر است که ساخت و ساز املاک و مستغلات نیاز به نیروی انسانی و کار فشرده دارد. بنابراین، سقوط در بازار مسکن در نهایت منجر به افزایش نرخ بیکاری می شود.
زمانیکه فعالیت املاک و مستغلات کاهش می یابد، ارزش املاک مسکونی شروع به کاهش می کند. صاحب خانه ممکن است قصد فروش خانه خود را داشته باشد یا نداشته باشد. با این حال، او تحت تاثیر کاهش قابل توجه وام مسکن ارائه شده توسط موسسات مالی قرار خواهد گرفت. در نهایت، این منجر به کاهش هزینه های مصرف کننده می شود. لازم به ذکر است که هزینه های مصرف کننده نزدیک به 70 درصد از تولید ناخالص داخلی ایالات متحده را تشکیل می دهد.
کاهش هزینه های مصرف کننده باعث افزایش بیشتر نرخ بیکاری، کاهش درآمد و کاهش هزینه ها می شود. این چرخه در نهایت منجر به رکود می شود. به همین دلیل است که بازار به دقت شاخص های HPI مانند شاخص Housing starts که یک شاخص پیشرو در اقتصاد است را رصد می کند.
تاثیر شاخص HPI بر بازار فارکس
شاخص HPI و بطور کلی بازار مسکن تاثیر زیادی بر عوامل اقتصادی دارد که معامله گران فارکس باید برای تصمیم گیری صحیح، آنها را در نظر داشته باشند. تاثیر این فاکتورها بر بازار فارکس به شرح زیر است.
- تقاضا برای مسکن: زمانی که داده های بخش مسکن مثبت باشد، بانک مرکزی کشور مربوطه تلاش می کند تا رشد کنترل شده ای را حفظ کند. برای انجام این کار، بانک مرکزی نرخ بهره را افزایش می دهد تا نقدینگی غیر ضروری را از سیستم خارج کند. افزایش نرخ بهره، سرمایه گذاران را جذب می کند و در نتیجه منجر به افزایش ارزش پول کشور می شود. بالعکس، اگر بازار مسکن ضعیف باشد بانک‌های مرکزی ممکن است نرخ‌های بهره را کاهش دهند تا رشد اقتصادی را تحریک کنند که این می تواند باعث ضعیف‌تر شدن پول داخلی شود.
- هزینه های مصرف کننده: هنگامی که مردم خانه می خرند یا می فروشند، اغلب نیاز به گرفتن وام مسکن دارند. اگر نرخ بهره پایین باشد، افراد بیشتری ممکن است قادر به خرید خانه باشند، که منجر به افزایش هزینه های مصرف کننده می شود. این می تواند اقتصاد و پول داخلی را تقویت کند. بالعکس، اگر نرخ بهره بالا باشد، افراد کمتری می توانند خانه بخرند که منجر به کاهش هزینه های مصرف کننده و به طور بالقوه تضعیف پول داخلی می شود.
- شرایط اقتصاد: وقتی بازار مسکن قوی است، معمولاً نشان دهنده رشد اقتصاد است. این می تواند منجر به افزایش قیمت سهام و ارزهای قوی تر شود. اگر بازار مسکن ضعیف باشد، می تواند نشان دهنده کند شدن اقتصاد باشد که باعث کاهش قیمت سهام و ضعیف شدن ارزها می شود.
- ارزش ارز: اگر بازار مسکن در یک کشور قوی باشد، می تواند سرمایه گذاران خارجی املاک و مستغلات را جذب کند. این می تواند تقاضا برای ارز کشور را افزایش دهد و منجر به افزایش ارزش پول شود. وقتی بازار مسکن ضعیف است، بانک‌های مرکزی ممکن است نرخ‌های بهره را کاهش دهند تا رشد اقتصادی را تحریک کنند، که می تواند منجر به ضعیف‌تر شدن پول داخلی شود.
انواع شاخص مسکن در ایالات متحده آمریکا و بریتانیا
انواع مختلفی از داده های مسکن توسط موسسات مختلف گزارش می شود. اغلب شاخص های مسکن به صورت ماهانه گزارش می شوند.
- فروش خانه های جدید (New home sales): داده های تعدیل نشده، که به صورت ماهانه توسط اداره سرشماری ایالات متحده منتشر می شود، منعکس کننده فروش خانه های در حال ساخت جدید است. این سازمان همچنین داده های فروش سالانه که بصورت فصلی تنظیم شده است را منتشر می کند. داده ها به صورت درصد بر اساس ماه به ماه بیان می شود. تاثیر این داده ها بر بازار فارکس، متوسط است.
- فروش خانه در انتظار (Pending home sales): این یک شاخص نسبتاً جدید است که توسط انجمن ملی مشاوران املاک ایجاد شده است. داده ها از مشاوران املاک و دلالان جمع آوری می شود. فروش خانه در انتظار، در یک بازه زمانی دو ماهه تبدیل به فروش واقعی خانه می شود. بنابراین، شاخص دقیقی از بخش مسکن محسوب می شود. مقدار پایه این شاخص 100 است و سال پایه آن، سال 2001 می باشد. این گزارش بصورت ماه به ماه و سالانه گزارش می شود و تاثیر متوسطی بر بازار فارکس دارد.
- فروش خانه های موجود (Existing home sales): این گزارش توسط اتحادیه ملی مشاوران املاک گزارش می شود. داده ها منعکس کننده شرایط حاکم در بازار مسکن ایالات متحده است. تقریباً در 25 هر ماه، داده‌های فروش خانه های موجود در چهار منطقه اصلی در ایالات متحده گزارش می‌شود. این داده‌ها که فروش واحد و ارزش خانه‌های موجود را ارائه می‌کند، آپارتمان‌ها، خانه‌های تک خانواده‌ای و تعاونی‌ها را پوشش می‌دهد. این گزارش نیز تاثیر متوسطی بر بازار فارکس دارد.
- شروع و مجوزهای ساخت (Housing starts and building permits): اداره سرشماری وزارت بازرگانی ایالات متحده آمریکا اطلاعات شروع و مجوزهای ساختمانی را در حدود شانزدهم هر ماه منتشر می کند. این ایده از تعداد قطعاتی که ساخت و ساز مسکن در آن ها آغاز شده است ارائه می دهد. داده ها تأثیر متوسطی بر بازار فارکس دارند.
- NAHB/شاخص بازار مسکن ولز فارگو (شاخص HMI): داده های این شاخص بر اساس نظرسنجی ماهانه انجمن ملی سازندگان خانه (NAHB) می باشد. این نظرسنجی با هدف ارزیابی سناریوی بازار مسکن تک خانواری انجام شده است. شاخص HMI می تواند بین 0 تا 100 باشد و تاثیر متوسطی بر بازار فارکس دارد.
- S&P/Case-Shiller Home Price Indices: شاخص های قیمت خانه S&P/Case-Shiller، تغییر در ارزش املاک مسکونی را در 20 منطقه در سراسر ایالات متحده نشان می دهد. این داده ها توسط موسسه استاندارد اند پورز گزارش می شود و تاثیر اندکی بر بازار فارکس دارد.
- درخواست های وام مسکن یا Mortgage Applications (درصد): داده ها نشان دهنده فعالیت وام مسکن در هفته قبل است. این آمار توسط انجمن بانکداران وام مسکن (MBA) گزارش می شود و تأثیر کمی بر بازار ارز دارد.
- نرخ وام مسکن یا Mortgage Rate (درصد): داده ها نشان دهنده روند نرخ وام مسکن است. بنابراین، شرایط حاکم بر بازار مسکن را روشن می کند. داده های هفتگی توسط موسسه فردی مک (Freddie Mac) گزارش می شود و تاثیر کمی بر بازار فارکس دارد.
- Halifax house price index و house price index Nationwide: این دو شاخص مربوط به بازار بریتانیا می باشند که محاسبه تقربیا یکسانی دارند. تنها اختلاف آنها میزان داده های محاسبه است. این شاخص ها در پایان هر ماه توسط Lloyds Bank plc منتشر می شود. داده ها میزان تغییر وام های مسکن تایید شده در بریتانیا را نشان می دهد. داده ها تاثیر کمی بر بازار فارکس دارند و عمدتاً بر پوند انگلیس اثر می گذارند.
سخن آخر
یک معامله گر فارکس باید اطلاعات خوبی در مورد انواع مختلف شاخص های مسکن و تاثیر آن بر بازار ارز داشته باشد. تنها در این صورت است که می توان به سرعت پس از انتشار شاخص های HPI عکس العمل مناسب را در بازار داشته باشید.
